应急文件
 
庄河市人民政府办公室关于印发庄河市促进物业服务行业发展实施意见的通知

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庄政办发〔2018〕68号


各乡(镇)人民政府、街道办事处,市政府有关部门,有关市属国有企业:

  《庄河市促进物业服务行业发展的实施意见》业经市政府第十次市长办公会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻落实。


庄河市人民政府办公室
2018年7月31日


(此件公开发布)


庄河市促进物业服务行业发展的实施意见

  物业服务行业关系千家万户,是社会管理的重要组成部分。经过多年发展,我市物业服务行业在提高城市管理水平、改善人居工作环境、增加就业、促进社会和谐稳定、推动现代服务业发展等方面发挥了重要作用。截至目前,市区内楼房面积近1,100万平方米,实施物业管理的住宅小区72个,建筑面积800余万平方米,占住宅楼面积72.8%。从事物业服务企业47家,服务人员3,000余人。为更好地满足市民需求,切实提高物业服务水平,根据《辽宁省物业管理条例》《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见》(大政发〔2014〕40号)等规定,结合我市实际,提出以下实施意见。

  一、工作目标及原则

  (一)工作目标

  依据《辽宁省物业管理条例》关于各级“人民政府应当将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,建立健全物业管理服务综合协调机制和目标责任制,完善激励政策和措施,促进物业服务发展与和谐社区建设”要求,努力构建监管体制健全、政策体系完善、服务质量优良和市场主体成熟、行为规范、供需平衡、竞争有序的物业服务业体系。用3-5年时间,基本实现物业服务的规范化、市场化、专业化和物业管理水平明显提高、城市人居工作环境明显改善、业主满意度明显提升的目标。

  (二)工作原则

  坚持业主自我管理与政府扶持监管并行的原则,实行“大家事、大家管”;坚持物业管理属地化、物业服务市场化的原则;坚持基础服务、专项服务和市场化专业服务相结合的原则。

  二、完善物业市场监管体制

  (三)调整物业市场监管体制

  根据《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见》,实行市、乡镇(街道)、村(社区)“一级政府、两级管理、三级网络”的市场监管体制,实现“纵向到底、横向到边,分工明确、权责一致,齐抓共管、服务到位”的市场监管格局。物业行政主管部门负责制定行业政策和发展规划,加强物业服务行业的行政管理;乡镇政府(街道办事处)承担业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常管理工作;村(居)委会负责对辖区住宅小区的物业服务工作进行监督指导,列席业主委员会议事和决策会议。

  三、规范物业服务行业市场主体建设

  (四)加强业主大会、业主委员会建设和管理

  乡镇政府(街道办事处)和物业行政主管部门应依照《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号印发)的规定,做好业主大会和业主委员会建设的指导和协助,并对其日常活动进行指导和监督。

  健全和完善业主大会制度,加强业主委员会委员的推选和培训,试行委员分期分批改选制度,积极探索委员有偿式服务,不断提高业主委员会委员的自我管理和守法能力,尽快建立业主委员会无法履行职责时的缺位应急处理机制。

  乡镇政府(街道办事处)要将辖区物业服务工作纳入社区管理工作范畴,并向各住宅小区业主委员会派驻代表,列席业主委员会议事和决策会议,及时发现问题,化解矛盾。

  (五)规范物业服务企业行为

  物业行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作;要会同公安部门按照《大连市公安局 大连市国土资源和房屋局关于规范物业管理区域保安管理工作的通知》(大公发〔2010〕35号)要求,组织物业服务企业贯彻执行;会同公安、消防部门做好住宅小区共用场地停车场管理工作。

  乡镇政府(街道办事处)、村(居)委会应协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。
物业服务企业要严守合同,诚信经营,提供等价服务;加强房屋及共用设施设备的维修、养护和管理,优先安排人力、物力和财力保障房屋及共用设施设备的完好和正常使用。

  试行物业服务企业履约保证金制度。探索应急物业服务企业制度。

  (六)加强物业服务日常监管

  社区居委会要对社区内物业服务企业进行指导监督,切实维护社区居民合法权益。乡镇政府(街道办事处)要加强对辖区物业服务企业日常工作的管理。

  物业服务企业未履行物业服务合同义务或履行合同义务不符合约定,导致业主、物业使用人人身、财产、个人隐私受到损害的,应依法承担相应的法律责任。

  物业行政主管部门要发挥行业协会自律作用,制定行业信用等级评定办法,建立企业诚信档案,定期组织开展业主满意度测评,定期向社会公布企业信用排名及“失信企业”名单,信用等级评定结果作为物业服务项目评优、物业服务招投标等活动的重要依据,不断提升物业服务水平,营造良好的市场环境。

  (七)推行物业服务招投标制度

  按照公开、公平、公正和诚实信用的原则,通过招投标方式选聘物业服务企业,利用市场机制实现优胜劣汰。

  新建住宅小区要按照有关规定,通过公开招投标方式选聘物业服务企业。对未实行公开招投标或未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由相关部门依法对建设单位进行处罚,物业行政主管部门将物业服务企业违规行为记入失信档案。

  既有住宅区的物业服务合同到期时,鼓励业主大会、业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。

  (八)完善物业服务企业人才培养机制

  鼓励骨干物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式招揽、培养物业管理人才,将人才建设与物业服务基础设施建设有机结合,培养一批掌握现代信息技术和现代化管理手段的服务型人才,促进企业逐步做强做大。

  (九)鼓励服务模式多样化

  建设年代较早、难以划定物业管理区域、不具备物业服务条件的或曾有物业管理但现已弃管的住宅小区,由乡镇政府(街道办事处)或相关部门按照职责范围安排卫生服务队或委托专业服务公司提供最基本的环境卫生和房屋维修等基础服务。

  物业管理区域明确、基本具备物业服务条件但尚无物业服务企业提供服务的住宅小区,应保证专项服务,所需资金由业主自筹。成立业主委员会的,由业主委员会自行聘请绿化、保安、电梯等专业服务公司开展专项服务;不能成立业主委员会的,由乡镇政府(街道办事处)会同物业行政主管部门依法委托社区居委会选聘专业服务公司提供专项服务,收费标准自行协商议定。

  物业管理区域明确、有物业管理用房、有住宅专项维修资金、设施设备齐全完好的住宅小区,应按有关规定和程序选聘物业服务企业提供市场化专业服务。

  (十)加强舆论宣传和引导

  各新闻媒体要客观公正报道物业服务纠纷事件,积极宣传物业服务在优化社区环境、提升居民生活质量、保障社会安定、促进居民房产保值增值等方面的重要作用。引导居民正确认识自身的责任、权利和义务,树立“花钱买服务”的消费理念,增强业主参与物业服务建设发展的自觉性。引导广大业主依法理性维权、物业服务企业规范管理,不断营造良好氛围,促进我市物业服务行业稳定和谐发展。

  四、加强房屋和电梯维修管理

  (十一)加强住宅建设工程质量保修监管

  相关部门要严格房屋竣工验收管理,建立责任追究制度。落实住宅工程保修制度,明确住宅工程保修期内建设单位和施工单位的责任义务、保修期限计算及验收办法、发生质量问题的保修程序和办法以及不履行或拖延履行保修义务的处理办法和赔偿责任等。物业服务企业应当代业主协调、监督、落实保修工作。保修期结束前3个月,建设单位应向全体业主公示保修期限和保修情况。返还工程质量保证金,应严格执行《辽宁省建设工程质量保证金管理办法》和《大连市建设工程质量保证金管理实施办法(暂行)》。

  (十二)建立房屋和共用设施设备维修管理长效机制

  房屋所有权人或其委托单位是房屋维修的责任主体。

  物业服务企业要经常对所服务的小区房屋及共用设施设备进行检查、维修,及时发现和处理房屋共用部位和设施设备存在的安全隐患,确保小区各项维修达到规定标准。

  房地产行政主管部门要建立房屋及安全维修监管责任制,设立房屋报修投诉热线,督促所有权人或其委托单位对房屋及时进行维修。针对可能出现的无故不修、拖延维修特别是危及房屋和居民安全以及严重影响生活等情况,制定维修应急预案,确定一批具有相应资质的维修队伍,组织其开展维修工作。政府每年从财政收入中划出部分资金,对老旧房屋维修和住宅小区改造给予补贴。

  (十三)建立电梯和住宅楼外立面管理长效机制

  建立住宅电梯专项维修资金制度。保证住宅电梯的使用安全,保障电梯维修、改造、更新资金,电梯收费实行专款专用。制定住宅楼外立面粉饰和保养制度。做好建筑保养,保证居民安全,保持新住宅楼上下干净美观,改善老旧住宅楼形象,进一步净化美化城市环境。

  五、加大政府监管力度

  (十四)规范住宅专项维修资金管理

  完善住宅专项维修资金归集和使用办法。建立健全住宅专项维修资金应急机制,确保物业共用部位、共用设施设备在出现影响业主和使用人正常生活和安全的问题而业主维修意见无法达成一致时,能够得到及时维修。

  (十五)完善物业服务收费管理

  逐步建立和完善物业服务收费标准由市场决定的价格形成机制。发展改革部门要加强对物业服务收费行为的监管,严肃查处擅自提价、搭车收费等违反价格管理的行为。在建筑区划内的公共场地或占用业主共有道路的停车服务收费由业主大会决定。按照《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》(大价发〔2016〕19号)有关规定,做好物业收费监管工作。

  前期物业服务项目的物业服务费用,在项目取得房屋竣工验收备案证书并交付业主使用后,由业主承担;在交付业主使用前,由建设单位承担。

  物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由,中断或以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为;不得违反有关规定和物业服务合同约定,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费,合同期满继续服务收费的,业主有权拒绝。

  (十六)做好物业管理纠纷调解工作

  认真落实《大连市关于健全物业管理纠纷调解工作体系实施方案》(大委办发〔2015〕38号印发)、《关于开展物业管理纠纷调解工作的指导意见》(大司〔2015〕83号)和《关于创新社会治安治理的实施方案》(庄委发〔2014〕10号印发)精神,市物业管理纠纷调解中心要加强对乡镇(街道)物业管理纠纷调解处理工作的指导。各乡镇(街道)要成立物业管理纠纷人民调解委员会,负责辖区一般物业管理纠纷调解处理,如遇复杂、疑难的物业管理纠纷可申请市物业管理纠纷调解中心协助调解。

  物业管理纠纷调解采取分级负责、属地整合、齐抓共管的工作方式进行。充分发挥人民调解、行政调解、司法调解 “三调联动”机制的作用,依法、及时、有效调解物业管理纠纷,做到小物业管理纠纷不出社区,一般物业管理纠纷不出乡镇(街道),疑难、复杂的物业管理纠纷由乡镇(街道)转至市物业管理纠纷调解中心调解,调解不成可移交市法院提起诉讼。

  有关部门单位要畅通和规范业主和企业诉求表达、利益协调、权益保障等渠道,依法及时、有效地调解和解决物业管理纠纷。

  (十七)凝聚监管合力

  物业行政主管部门要细化目标责任,建立考核机制。搭建庄河市物业服务行业信息网络平台,完善统计报告和信息发布制度,加强物业服务行业发展动态的监测和分析,检查、指导、考核物业服务工作目标责任完成情况。

  市、乡镇(街道)物业管理纠纷人民调解机构要充分发挥调解作用,逐步形成村(社区)、乡镇(街道)、市自下而上的“三级联动”机制,协调解决物业服务市场中的矛盾纠纷,促进物业服务行业健康发展。

  规划建设、公安、环保、发展改革、市场监管、税务、民政、供水、供电、供热、供气、通信等有关部门和单位要按照相关规定,认真履行职责,强化监督检查,加大对物业服务区域内的违法、违规行为的执法力度,形成监管合力。

 


抄送:市委办,市人大办,市政协办,市法院,市检察院,庄河供电公司,国家税务总局庄河市税务局。
庄河市人民政府办公室                        2018年7月31日印发

 


发布日期:2018-08-06  责编:秋秋 来源:市政府办