庄河市人民政府关于印发庄河市城市房屋专项维修资金管理规定的通知
发布日期:2023-11-14
各乡(镇)人民政府、街道办事处,北黄海经济开发区有关部门,市政府有关部门:
《庄河市城市房屋专项维修资金管理规定》业经庄河市第八届政府第30次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻落实。
庄河市人民政府
2023年11月14日
(此件公开发布)
庄河市城市房屋专项维修资金管理规定
第一章 总则
第一条 为加强房屋专项维修资金管理,保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护房屋专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》《大连市物业管理条例》和《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》等法律、法规规定,结合我市实际,制定本规定。
第二条 本规定所称房屋专项维修资金(以下简称维修资金),是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本规定所称房屋共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢房屋内业主共有的部位,一般包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面(含阳台外墙面)、单元门、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本规定所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由房屋业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、避雷设施、排水设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备用房等。
第三条 本规定适用于庄河市辖区国有土地范围内房屋维修资金的交存、使用、管理和监督。
第四条 维修资金使用管理遵循“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则。
第五条 市住房城乡建设局负责维修资金政策制定,并会同市财政部门对维修资金管理工作进行指导和监督。市住房城乡建设事务服务中心负责住宅楼房维修资金的归集、存储、保值增值、划转使用、结算和信息查询服务等日常管理工作。
第二章 维修资金的交存
第六条 维修资金交存范围包括:
(一)住宅,但一个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外;
(二)住宅小区内的非住宅,以及住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
第七条 维修资金交存标准:
(一)本规定施行后,在取得国有建设用地使用权成交确认书或划拨决定书的土地上建设的房屋,应当按照以下标准交存首期维修资金:
1.电梯房屋每平方米建筑面积交存200元,其中业主交存50元,开发建设单位交存150元(含电梯专项70元);
2.无电梯房屋每平方米建筑面积交存130元,其中业主交存50元,开发建设单位交存80元;
3.地下建筑物及不共用公共电梯的房屋按无电梯房屋标准交存。
(二)2001年9月1日至本规定施行之日(含当日)期间,在取得国有建设用地使用权成交确认书(中标通知书)或划拨决定书的土地上建设的房屋,交存维修资金标准仍按照《关于印发城市住宅售后维修基金计提及使用管理暂行规定的通知》(庄政发〔2001〕50号)执行。商品房(回迁房)、安居房(集资房)按每建筑平方米55元计提,其中开发建设单位负担35元,购房者个人负担20元。
(三)市住房城乡建设局应根据建筑市场变化情况,经测算论证并报市政府批准后,适时调整首期维修资金交存标准。
第八条 业主交存的维修资金属于业主共有。
第九条 进行房屋预售的开发建设单位应当在办理预售许可证后30日内、购房合同网上备案前,按照预测绘面积交存维修资金,同时代交开发项目涉及的业主应交维修资金。在办理房屋初始登记时,按照最终房屋面积测绘成果报告,本着多退少补的原则进行维修资金决算。
进行现房销售的开发建设单位应在办理现房销售备案证后30日内、房屋初始登记前一次性交存维修资金,同时代交开发项目涉及的业主应交维修资金。
业主应在办理房屋入住手续前,向开发建设单位支付其应交维修资金部分。
第十条 维修资金专户由市住房城乡建设局负责设立,维修资金专户的开户银行须报市财政局审批。维修资金交存应当使用由财政部门统一监制的维修资金专用票据。
第十一条 维修资金实行专户存储。业主交存的维修资金以物业管理区域为单位设账,按房屋门户号设业主分户账;公有住房售房单位交存的维修资金以物业管理区域为单位设账,其中的50%按房屋户门号设业主分户账,另外50%按栋设分户账;开发建设单位交存的维修资金以物业管理区域为单位设账,按栋设分户账;电梯专项维修资金以物业管理区域为单位单独设账,按房屋门号设业主分户账。
第十二条 设立房屋专项统筹维修资金。将维修资金利息的增值部分作为房屋专项统筹资金,主要用于支付维修工程的审核费用及应急维修费等。统筹资金充足的情况下,也可用于补充业主分户账利息余额。
第十三条 维修资金账面资金余额不足首期交存额30%的,业主应当及时续交。成立业主大会的,续交维修资金的方案由业主委员会拟定,提交业主大会通过后,由业主委员会具体实施;未成立业主大会的,由所在地街道办事处(乡镇政府)组织业主按照现行维修资金交存标准及时续筹。市住房城乡建设局和所在地街道办事处(乡镇政府)做好维修资金续交的监督指导工作。
第三章 维修资金的使用
第十四条 维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明,受益人和负担人相一致的原则。
第十五条 维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。
第十六条 房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,按照下列规定分摊:
(一)以物业管理区域为单位交存维修资金的商品房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主按照各自房屋建筑面积的比例分摊。
(二)以单体楼房为单位交存维修资金的商品房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由本栋楼房全体业主承担。
(三)已售出但业主未交存维修资金的商品房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由业主按照拥有房屋建筑面积比例分摊;尚未售出且未交存维修资金的商品房和公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由开发建设单位或者公有住房管理单位按照拥有房屋建筑面积比例分摊。
第十七条 下列费用不得从维修资金中列支:
(一)按照《建设工程质量管理条例》(国务院令第279号)规定,在建设工程质量保修期内,建设单位或者施工单位应承担房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用。
(二)按照辽宁省、大连市物业管理条例的规定,移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线维修的费用,由相关专业经营单位承担(供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修养护费用)。
(三)因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用,由当事人承担。
(四)根据物业服务合同约定或者物业服务成本构成,应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护费用,由物业服务企业承担。
第十八条 房屋共用部位、共用设施设备保修期满后10年内的维修项目,应使用维修资金利息实施;保修期满后10年以外的维修项目,维修资金账户利息余额不足的,可以按照每年不超过维修资金原始本金5%的比例提取使用。
实施应急维修项目使用维修资金的,可以不受本条款限制。
第十九条 维修资金划转使用按照下列职责分工:
街道办事处(乡镇政府)负责监督指导业主大会,并对业主大会决议及年度维修计划的制定和调整进行签章确认;工程竣工后,负责参与工程验收,并对工程认定的相关验收材料进行签章确认;负责维修资金申请使用、对计划调整的上报材料进行签章确认;对未成立业主委员会的住宅小区,负责监督指导社区居(村)委会代行业主委员会职责。
市住房城乡建设局负责指导、协调、监督辖区内维修资金划转使用工作。
市住房城乡建设事务服务中心负责对维修资金开户、资金划转使用、分摊结算、计划调整的上报材料进行资金和要件审查、备案工作,报市住房城乡建设局批准后予以实施。
第二十条 申请使用维修资金,应当按照下列程序开立维修资金使用结算账户(以下称开户):
(一)申请人向所在地街道办事处(乡镇政府)提出维修资金开户申请,所在地街道办事处(乡镇政府)进行签章确认。
成立业主委员会的住宅小区,由业主委员会委托物业服务人或维修单位申请开户;未成立业主委员会但有开发建设单位委托前期物业企业管理的住宅小区,经所在地街道办事处(乡镇政府)核实后,由前期物业服务企业申请开户;未成立业主委员会且无物业服务人的住宅小区(含零星楼房),由所在地街道办事处(乡镇政府)监督指导社区居(村)委会组织业主委托物业服务人或维修单位申请开户。
(二)申请人持经所在地街道办事处(乡镇政府)核实后的有关材料到市住房城乡建设事务服务中心进行备案和开户,市住房城乡建设事务服务中心将备案和开户情况同步报市住房城乡建设局。
第二十一条 维修计划项目的申请及维修资金划转使用程序:
(一)申请人负责制定维修计划。物业管理小区成立业主委员会的,业主委员会为申请人;未成立业委会的或未实施物业管理的住宅小区(含零散楼房),居民委员会为申请人。
申请人负责收集小区业主等报送的维修申请单,同时到现场查看并确定是否应该维修;汇总业主申请维修信息,制定年度维修计划。
(二)业主委员会组织召开业主大会(未成立业主委员会的,由所在地街道办事处[乡镇政府]监督指导社区居[村]委会组织召开),对年度维修计划进行讨论,所在地街道办事处(乡镇政府)应参加业主大会。年度维修计划经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,形成业主大会决议,经所在地街道办事处(乡镇政府)签章确认后,在物业管理区域内显著位置公示五日。
(三)年度维修计划公示无异议后,申请人持有关材料到所在街道办事处(乡镇政府)进行审核。
成立业主委员会的住宅小区,业主委员会为申请人;未成立业主委员会或无物业服务人管理的住宅小区(含零散楼栋和多产权住宅小区等),社区居(村)委会为申请人。
(四)申请人持经所在街道办事处(乡镇政府)审核通过后的有关材料到市住房城乡建设局备案。
(五)完成备案后,申请人持有关材料到市住房城乡建设事务服务中心办理划转年度维修工程款的70%。
第二十二条 完成维修项目的住宅小区申请维修资金结算,应当按照下列程序办理:
维修工程竣工后,由业主委员会负责组织相关人员到现场进行工程认定(未成立业主委员会的,由所在地街道办事处[乡镇政府]监督指导社区居[村]委会负责组织),对维修工程的真实性及是否与维修计划相一致进行审核确认并出具相关验收材料,所在地街道办事处(乡镇政府)应参与验收并对验收材料进行签章确认。申请人应当将“完成工程结算明细表”在物业管理区域内显著位置公示5日。
“完成工程结算明细表”经公示无异议后,申请人持有关材料到所在地街道办事处(乡镇政府)进行签章确认。
申请人持经所在地街道办事处(乡镇政府)审核后的相关验收材料到市住房城乡建设事务服务中心备案。
完成备案后,申请人持相关验收材料到市住房城乡建设事务服务中心办理划转工程结算款尾款。
对于没有按时结算的单位,不予拨付下一年度的维修费用。
第二十三条 维修计划发生变更的,应当按照本规定第二十一条的规定重新办理维修资金划转使用申请。
第二十四条 发生危及房屋安全、严重影响居民生活等紧急情况,应当作为应急维修项目,立即对房屋共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造。应急维修项目一般包括:
(一)屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;
(二)电梯故障危及人身安全,经专业技术机构判定需要维修更换的;
(三)消防设施损坏,应急部门(消防救援机构)判定需要维修改造的;
(四)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;
(五)楼体外沿、墙面(含阳台外立面)脱落或发生空鼓、开裂有脱落风险的;
(六)公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;
(七)其他涉及公共安全或严重影响业主正常生活的。
实施专业化物业管理小区,应急维修项目需要使用维修资金的,成立业主委员会的,业主委员会应当把维修资金用于应急维修的有关情况告知业主;未成立业主委员会的,由物业服务人告知;未成立业主委员会且无物业服务人管理的住宅小区,由社区居(村)委会告知。
第二十五条 使用维修资金维修应急项目的,按以下程序办理:
(一)实施专业化物业管理的小区,由业主委员会向辖区街道办事处(乡镇政府)提出申请;没有实施专业化物业管理的小区或单体楼房,由社区居(村)委会、物业服务人或其他利益相关人提出申请。
(二)所在地街道办事处(乡镇政府)收到申请,应立即报请市住房城乡建设事务服务中心进行现场勘查,对确认需要应急维修的或发现存在紧急情况的,由业主委员会、所在地街道办事处(乡镇政府)、市住房城乡建设事务服务中心出具“应急维修项目确认书”,通知申请人先行组织抢修;涉及电梯、消防设施相关专业部门的,应通知专业部门共同勘查,并在“应急维修项目确认书”中提出明确意见。申请人不维修或无能力维修的,由所在地街道办事处(乡镇政府)组织维修。
(三)申请人或所在地街道办事处(乡镇政府)持“应急维修项目确认书”到市住房城乡建设事务服务中心申请划转工程款项,市住房城乡建设事务服务中心将预算维修费用的70%直接划转到维修项目施工合同约定的账户。
(四)维修项目竣工后,按照本规定第二十二条的规定办理维修费用余额划转、结算手续。
第二十六条 在维修项目施工过程中,业主、物业使用人及相邻人应当给予配合,不得阻挠正常施工。
第二十七条 物业服务人应当定期公布维修资金的筹集、使用情况。
第二十八条 为保证工程质量和维修资金的合理使用,对于单笔工程预算10万元以上,或者年度维修预算总额30万元以上,以及提取超过本金5%的维修项目,市住房城乡建设事务服务中心应聘请专业工程造价咨询机构对工程预决算进行审核,相关费用从房屋专项统筹维修资金中列支。
第二十九条 下列资金应当转入维修资金滚存使用:
(一)维修资金的存储利息;
(二)利用房屋共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;
(三)房屋共用设施设备报废后回收的残值。
前款第(二)项、第(三)项所列资金经业主共同决定转入维修资金滚存使用的,由市住房城乡建设事务服务中心转入项目维修资金专户。
第四章 维修资金的监督管理
第三十条 房屋所有权转让时,维修资金结余部分随房屋所有权一并转让。
第三十一条 房屋灭失的,维修资金结余部分应当按照以下规定办理:
(一)房屋分户账中的维修资金返还业主;
(二)本规定施行前灭失的商品房,维修资金结余部分中开发建设单位交存剩余的维修资金不予返还,作为房屋专项统筹维修资金使用;
(三)本规定施行后灭失的商品房,维修资金结余部分中开发建设单位交存的剩余维修资金,按照业主房屋建筑面积比例予以返还,未销售或业主不存在的,作为房屋专项统筹维修资金提存使用。
第三十二条 市住房城乡建设事务服务中心应当向业主、业主委员会及相关物业服务人提供以下查询服务:
(一)维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
(三)物业管理区域内及单体楼房维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额情况;
(四)其他有关维修资金使用和管理的情况。
查询人对查询的情况有异议的,可以要求市住房城乡建设局进行复核。
第三十三条 维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
第三十四条 维修资金的管理费用从维修资金的增值收益中列支,应与维修资金分账核算。
第三十五条 维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部、省和大连市财政部门的有关规定执行,并接受庄河市财政局的监督检查。
第三十六条 维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
第五章 附则
第三十七条 违反本规定以及国家、省和大连市有关维修资金管理规定的,按照《大连市物业管理条例》《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》及其他物业管理相关文件规定予以处理。
第三十八条 2010年前建成且维修资金未实行规范管理使用的小区和作为单体楼房管理的,维修资金由市财政局、市住房城乡建设局共同梳理清楚后,交由市住房城乡建设事务服务中心负责存储、保值增值、划转使用、结算和信息查询服务。
第三十九条 本规定自印发之日起施行。《关于印发城市住宅售后维修基金计提及使用管理暂行规定的通知》(庄政发〔2001〕50号)同时废止。
文件解读:关于《庄河市人民政府关于印发庄河市城市房屋专项维修资金管理规定的通知》的文件解读
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